En lejekontrakt er en af de største aftaler, de fleste af os skriver under på — og den læses tit på fem minutter, stående i en opgang, mens udlejeren venter. Tag ti minutter her i stedet: det er i § 11 og i indflytningsugen, pengene tabes eller reddes.
Pengene ved start: 3 + 3-reglen
| Post | Max efter lejeloven | Vigtigt at vide |
|---|---|---|
| Depositum | 3 måneders husleje (ekskl. forbrug) | Udlejers sikkerhed for istandsættelse og skyldig leje ved fraflytning — pengene er stadig DINE, indtil et berettiget krav gøres op |
| Forudbetalt leje | 3 måneders husleje | Dækker de SIDSTE måneder af lejeforholdet — i praksis kan du ofte "bo pengene op" i opsigelsesperioden |
| Tilsammen | Op til 6 måneders husleje + første måneds leje | Krav derudover (fx "gebyr for kontrakt", "nøglepenge") skal du studse over — dusørlignende beløb er ulovlige |
Rød lampe: Betal aldrig depositum kontant uden kvittering, og aldrig FØR du har set lejligheden og har en underskrevet kontrakt. Svindel med "depositum via bankoverførsel for at reservere" er en klassiker.
§ 11: dér gemmer fælderne sig
De fleste lejekontrakter bruger standardformularen (typeformular A). Fortrykte paragraffer følger lejeloven — men § 11 ("særlige vilkår") er fritekst, og её punkter GÅR FORUD, hvor loven tillader fravigelse. Læs hvert punkt og forstå det, FØR du skriver under. Typiske § 11-vilkår at være vågen ved:
- Nyistandsættelse ved fraflytning — hvem maler, og hvor meget? Vilkåret afgør, hvad depositummet ryger til.
- Trappevask, have, snerydning — pligter, der koster tid eller penge.
- Husdyr- og rygeforbud — bindende, uanset hvad der siges mundtligt.
- Regulering af lejen — fx årlige stigninger efter nettoprisindeks; skal stå eksplicit for at gælde.
- Tidsbegrænsning — se næste afsnit; en tidsbegrænset kontrakt er en HELT anden aftale.
Mundtlige løfter ("vi maler selvfølgelig inden I flytter ind") er ingenting værd, hvis de ikke står i kontrakten eller på skrift — få dem på mail som minimum.
Opsigelse: 3-måneders-reglen — og tidsbegrænsnings-fælden
- Almindelig (tidsubegrænset) kontrakt: Lejelovens udgangspunkt er, at opsigelse sker med 3 måneders varsel til den første hverdag i en måned (lejelovens § 175). Et LÆNGERE varsel er kun gyldigt, hvis det står i § 11.
- Tidsbegrænset kontrakt: Som udgangspunkt uopsigelig for begge parter i hele perioden, medmindre andet er aftalt. Skriver du under på 2 års tidsbegrænsning uden opsigelsesadgang, hænger du på lejen — også hvis du finder noget bedre efter 3 måneder.
- Betalings-misligholdelse: Betaler du ikke til tiden, kan udlejer sende et påkrav — og ophæve lejemålet, hvis der ikke betales inden for 14 dage. Ryger du bagud: reagér på FØRSTE rykker, ikke tredje. (Kæmper du med gæld: se inkasso-guiden.)
Indflytningen: dokumentér ALT i uge 1
Depositum-slagsmål ved fraflytning vindes ved indflytning. Gør tre ting:
- Gennemgå lejemålet systematisk — rum for rum: gulve, vægge, hvidevarer, vinduer, fuger, afløb.
- Fotografér alt med tidsstempel — også det, der "nok ikke betyder noget".
- Send fejl- og mangellisten skriftligt til udlejer STRAKS — fristen for at påberåbe mangler er kort (som udgangspunkt 14 dage efter indflytning). Bed om kvittering for modtagelsen.
Får du en indflytningsrapport ved et indflytningssyn: læs den, tilføj det, der mangler, og skriv først under, når den er retvisende.
Uenig med udlejer? Huslejenævnet findes
Tvister om depositum, lejens størrelse, vedligeholdelse m.m. kan indbringes for huslejenævnet i din kommune for et mindre gebyr — du behøver ikke advokat. Og handler brevet fra udlejer sig om noget, du ikke forstår: Tag et billede og få det forklaret på simpelt dansk, før du svarer. Flytter du og skal søge boligstøtte — eller ændrer din husstand sig — så husk oplysningspligten over for Udbetaling Danmark.
Usikker på et punkt i kontrakten?
Upload lejekontrakten (PDF eller billeder), og Sofia forklarer på simpelt dansk, hvad § 11-vilkårene betyder, og hvad du skal være opmærksom på — før du skriver under. Gratis at prøve, uden login.
Forklar min lejekontraktOfte stillede spørgsmål
Hvor meget må udlejer kræve i depositum?
Maksimalt 3 måneders husleje (eksklusiv forbrug) i depositum plus maksimalt 3 måneders forudbetalt leje. Krav derudover — "nøglepenge", "reservationsgebyr" — er ulovlige.
Hvad er opsigelsesvarslet for en lejlighed?
Lejelovens udgangspunkt er 3 måneders varsel til den første hverdag i en måned (§ 175). Et længere varsel gælder kun, hvis det udtrykkeligt står i kontraktens § 11. Tidsbegrænsede kontrakter er som udgangspunkt uopsigelige i hele perioden.
Hvad skal jeg tjekke i kontraktens § 11?
Alt — det er fritekst-feltet med særvilkårene, der fraviger lejeloven: nyistandsættelse, vedligeholdelsespligter, husdyr/rygning, lejeregulering og tidsbegrænsning. Det er § 11, du reelt forhandler om.
Hvor lang tid har jeg til at melde fejl og mangler efter indflytning?
Kort tid — som udgangspunkt 14 dage efter indflytning. Send listen skriftligt med billeder, og bed om kvittering. Dokumentationen er dit værn, når depositummet skal gøres op ved fraflytning.
Hvad gør jeg, hvis jeg er uenig med min udlejer?
Skriv din indsigelse, og løses det ikke: indbring sagen for huslejenævnet i din kommune (mindre gebyr, ingen advokat nødvendig). Nævnet behandler tvister om depositum, lejens størrelse, vedligeholdelse m.m.